楼房物业费怎么收取

11层楼房物业费的收取，法律上有明确依据。根据《物业服务收费管理办法》第七条：“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”
11层属高层住宅。若当地高层物业费实行政府指导价，物业公司需在政府公布的基准价及浮动幅度内，与业主协商确定11层物业费，不得擅自超范围定价；若为市场调节价，则由业主与物业公司在合同中自主约定，但约定不得违反法律强制性规定，且需公平合理。综上，11层物业费的收取，需符合《物业服务收费管理办法》第七条，以合同约定为基础，结合政府指导价或市场调节价执行。
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11层楼房物业费的处理，可能受以下特殊情况影响：
1. **服务未达标**：若11层物业服务存在严重瑕疵（如电梯故障未修、公共区域清洁差等），且业主能提供充分证据，根据《民法典》第五百八十二条，业主有权要求物业公司减少11层物业费或追究其违约责任，物业费金额需按服务实际情况调整。
2. **调价未经同意**：物业公司单方面提高11层物业费标准，若未通过业主大会表决同意（或未满足合同约定的调整条件），即使当地政策允许，该调整因程序违法而无效，业主有权拒绝按新标准缴纳。
3. **空置减免**：部分地区规定，11层若长期空置（如连续空置6个月以上），业主可申请减免一定比例物业费（通常70%-90%），具体幅度依当地政策及合同确定，此时物业费会低于正常标准。
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11层楼房物业费的收取，需结合物业服务合同及当地政策综合确定。以下分情况说明：
- 若合同明确约定11层具体收费标准（如按建筑面积每平方米X元/月），则按合同执行。合同中住宅与商业物业收费标准通常区分，11层若为住宅，需对应住宅条款。
- 若当地高层住宅（11层通常属高层）物业费实行政府指导价，物业公司需在基准价及浮动幅度内与业主协商确定11层收费标准（例如某地高层基准价
1.5元/㎡/月，浮动±20%，则11层收费不得超
1.8元/㎡/月）。
- 若11层有特殊服务项目（如24小时电梯运行、专属绿化养护等），合同可能单独列出该部分费用，需在基础物业费外额外收取，但需经业主同意并明确写入合同。
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处理11层楼房物业费问题，需避免以下常见错误：
1. **盲目拒交**：部分业主因对11层物业费标准不满直接拒交，可能构成违约，物业公司有权追讨，还可能影响个人信用。
2. **忽视合同维权**：未仔细查看11层物业费的合同约定，仅凭主观判断认为收费不合理就向物价部门投诉，可能因缺乏合同依据导致投诉无果。
3. **不保留证据**：与物业公司沟通11层物业费时，未保存书面记录（邮件、函件）、缴费凭证、服务质量问题照片等证据，后续纠纷难证自身主张。
若已出现上述错误或担心处理不当，建议及时纠正并补充证据。如需制定维权策略，你可以咨询我，我会为你提供具体的法律风险分析及应对方案。